股牛网配资 金隅近64亿元再度加仓朝阳十八里店板块 新盘去化压力几何?

时间:2024-07-02 03:23 点击:179 次

  一锤定音股牛网配资,6月25日,国企金隅以底价63.8亿元再次将北京朝阳区十八里店一宗宅地收入囊中。

  公开信息显示,这已经是金隅第三次落子北京朝阳区十八里店。作为十八里店板块的一级开发商,金隅深耕于此,此前已先后落地3个项目(其中第二次拿地获得了两宗地块),如今这三个楼盘都已分别入市,销售情况如何?金隅能否实现“名利双收”?

  十八里店板块“浮沉”

  最新成交的地块为朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-686地块、1303-687地块,起始价为63.8亿元,设定上限价格73.37亿元,土地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地,土地面积约4.77万平方米,建筑控制规模约12.59万平方米。

  按照竞拍规则,该地块当竞买报价达到上限时,转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序;当现场竞报“现房销售”面积达到上限时,转为现场摇号。但是,该地块在报名环节仅收到金隅一家企业报名,最终地块以63.8亿元底价成交。

  与去年9月同区域摇号成交的朝阳十八里店678地块相比,金隅底价摘地显得冷清。

  2023年9月,朝阳十八里店678地块开拍直接竞价“触顶”进入现场摇号,共吸引33家房企参与,最终上海成通京置业摇中该地块,溢价率15%,成交价28.75亿元,销售指导价7.8万元/平方米。随后,该地块由保利操盘开发,项目定名为“保利·朝央和煦”。

  合硕机构首席分析师郭毅解读称:“两块地冷热不同,一方面与北京土地市场的冷热相关,去年房企的补仓意愿强,土地市场升温;另一方面,此次出让的地块体量、面积更大,相比于去年的地块面积小、跑量快的特征,今年的地块操盘难度更大。”

  值得关注的是,金隅作为该板块的一级开发商,此前也是两次进驻十八里店板块,凭借“一己之力”将该板块热度带了起来。其中,2021年10月12日,朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-693地块,金隅与昆泰联合体以底价37.6亿元摘得;2022年6月1日,朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-685、694地块,金隅与住总联合体以底价38.8亿元摘得。

  值得一提的是,上述项目销售指导价均为7.5万元/平方米,成为目前市场在售的金隅参与打造的金隅昆泰·云筑、二期金隅住总·云尚、三期金隅住总·云悦。而此次金隅拿下新地块,业内人士普遍认为其或将打造云筑四期。

  在售项目去化如何?

  回顾区域发展历史,十八里店朝阳港在两年前还是一片沉寂,在北京市场上寂寂无名,直到金隅联合昆泰、住总等国企先后两次拿地并随着“云筑”系列项目的入市,板块才随之活跃起来。

  尤其是17号线十八里店站的开通、紧邻云筑系列项目的人大附中朝阳学校南校区落地,以及正在扩建中的朝南森林公园等一系列举措,都吸引了不少北京购房者的目光,比如云筑一期成为朝阳区销冠。

  那么,“云筑”系列项目入市后网签数据如何?根据北京住建委的数据显示,截至6月28日,云筑一期(云筑家园)2022年4月28日取得预售许可证,如今536套房源已经网签432套,网签均价7.50万元/平方米,去化率81%。

  但是,随后入市的云筑二期(云尚家园)和三期(云悦家园)的去化率刚过一半。数据显示,云筑二期2022年12月9日取得预售许可证,400套房源网签263套,网签均价7.52万元/平方米,去化率66%;云悦家园2023年3月17日取得预售证,368套房源网签198套,网签均价7.57万元/平方米,去化率54%。

  对比来看,同片区的保利朝央和煦于2024年1月取得预售许可证,共394套房源,目前网签204套,去化率52%,流速明显高于云筑三期。新京报记者也根据公开信息查询了2024年北京新房市场在售代表项目的去化水平,云筑三期和保利朝央和煦50%的去化率表现目前算是中等水平,不算特别高。

  但是,不可否认的是,就目前市场而言,云筑二期和三期项目还是面临着去化压力。尤其是随着板块内竞品的增加和朝阳区不同板块的激烈竞争,金隅在开发后期项目时将面临同台竞技的压力较大。

  “对于金隅来说,十八里店本身就是金隅做的一级开发,对这个片区的规划和发展更熟悉。此次金隅‘兜底’拿地,也承担了国企对于这个片区城市建设和城市更新的责任。但是,金隅此次拿地的价格还是相对较高的,和保利项目去年摇号成交的地价接近,且金隅在已经有三期项目的情况下再新增12万平方米的大体量,如何在利润和去化层面做平衡,还是有压力的。”郭毅如是说。

  同时,十八里店板块内部和区域不同板块间的价格战也更激烈。此次,金隅拿地的成交楼面价50694元/平方米,按照出让文件中的新房指导价规定,未来商品住房预售指导价7.9万元/平方米,现房销售指导价为8.1万元/平方米,具体价格可有8%的浮动。

  但是,从周边竞品看,云筑三期的新房指导价约为7.5万元/平方米,保利朝央和煦的指导价为7.8万元/平方米,而相邻的朝阳区王四营板块的保利锦上,二期售价约为7.1万元/平方米。

  中指研究院土地市场研究负责人张凯也表示:“此前十八里店板块内在售的金隅和保利的新盘月均流速尚可股牛网配资,整体去化率均过半,此次新项目入市将为板块内改善型需求提供新的选择,但周边几个项目产品类型同质化,存在一定竞争压力。”

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